NS Stations & OMRT: een nieuwe manier van aanbesteden

Van complexe locatie naar concreet ontwikkelperspectief

Langs het spoor bij Utrecht ligt de locatie Wisselspoor: een complexe locatie met grote potentie. Voor NS Stations, dat hier optreedt als grondeigenaar en niet als klassieke projectontwikkelaar, brengt woningbouw op dit soort plekken specifieke uitdagingen met zich mee. De centrale vraag was helder: wat is hier binnen alle randvoorwaarden écht mogelijk, en hoe toets je dat op een slimme manier in de markt?

Samen met OMRT werd onderzocht welke ontwikkelruimte de locatie biedt. Door inzicht te geven in het programma en de parkeermogelijkheden ontstond een stevige basis voor een marktuitvraag. De kern van de opgave lag in het bepalen van het ‘laadvermogen’ van de locatie. Om dat goed te kunnen doen, werd gekozen voor een andere aanpak dan gebruikelijk.

Een tender die uitnodigt tot ontdekken

In plaats van een traditionele uitvraag kregen geselecteerde marktpartijen toegang tot een digitale 3D-omgeving, de OMRT / hub. Daar konden zij zelf het ontwikkelpotentieel van Wisselspoor verkennen, varianten bekijken en hun eigen businesscase koppelen aan het ruimtelijk model. Niet langer een statische tender, maar een proces waarin partijen actief konden ontdekken wat de locatie te bieden heeft.

Honderden varianten, één samenhangend beeld

De basis van deze aanpak was een parametrisch model waarin alle relevante randvoorwaarden waren verwerkt. Daarmee konden honderden ontwikkelvarianten worden doorgerekend. Zo werd inzichtelijk hoeveel woningen en parkeerplaatsen mogelijk zijn, met voortdurende aandacht voor kwaliteit. Bezonning, uitzicht en geluid van het spoor speelden daarbij een belangrijke rol.

Ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid samen

Het ruimtelijk model was meer dan een ontwerptool. De onderliggende data maakten het mogelijk om financiële consequenties direct zichtbaar te maken. Marktpartijen koppelden hun eigen financiële modellen aan het parametrische model, waardoor ruimtelijke keuzes en grondwaarde hand in hand werden afgewogen.

Die wisselwerking zorgde voor een open en collaboratieve dynamiek. Samen werd gezocht naar een balans tussen ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid, met als resultaat ontwerpopties die voor zowel NS Stations als de markt realistisch en aantrekkelijk zijn.

Max Ketelaar, Projectmanager:

“We konden verder gaan dan een klassiek verkennend onderzoek. Door deze aanpak konden we echt richting geven aan de markt, zonder de uitkomst vooraf vast te leggen.”  

Christian de Zeeuw, Ontwikkelmanager NS Stations:

“Het zien ontstaan van de locatie in 3D veranderde het karakter van de tender. Wat normaal een statische uitvraag is, werd een dynamisch proces waarin samenwerking centraal stond.”

Een nieuwe standaard voor complexe gebiedsontwikkeling

De aanpak leidde tot een datagedreven tenderproces waarin risico’s vroeg zichtbaar werden en marktpartijen met goed onderbouwde voorstellen konden komen. Door ideeën te testen en te valideren binnen één gedeelde digitale omgeving ontstond een transparant en efficiënt traject richting een uitvoerbaar plan.

Met Wisselspoor laten NS Stations en OMRT zien hoe digitale tools en data kunnen bijdragen aan betere besluitvorming en samenwerking bij complexe stedelijke ontwikkelingen.