Havenfront: hoe BPD meer woningen vond zonder het groen te verliezen

In Alphen aan den Rijn verandert een oud industrieterrein aan het water in een woonwijk voor bijna duizend huishoudens. Autovrij, met in het midden een groene zone waar ooit een energieweg lag. Arthur Hofman is opstalontwikkelaar bij BPD en werkt al 6 jaar aan Havenfront. Hij noemt het een puzzel. Hoe meer stukjes erbij komen, hoe lastiger die te leggen is.

Afbeelding is enkel ter illustratie.

Een puzzel die om OMRT vroeg

De opgave is dicht en stedelijk: autovrij, met een parkeerhub van ruim 500 plekken, 28 procent sociaal en zo'n 26 procent middenhuur. Het bestemmingsplan schrijft een FSI voor, met een maximum aan vierkante meters en bonusregelingen voor commercieel programma. Alles hangt aan elkaar: wat je op de ene plek toevoegt, kost je ergens anders ruimte.

"Ik heb nog nooit zo'n puzzel gehad. De manier waarop dit bestemmingsplan is geschreven, heb ik nog nooit meegemaakt."

Precies dat was de reden om OMRT er helemaal aan het begin bij te halen.

Van 850 naar 960 woningen

Met de OMRT / hub werden duizenden varianten doorgerekend. Havenfront zat op 850 woningen en komt nu uit op 960.

Wat Hofman aan de hub waardeert, is hoe intuïtief het werken met de 3D-modellen voelt. Een aanpassing is direct zichtbaar in de rest van het project, inclusief het effect op de FSI.

"We gingen uit van 2400 meter commercieel, maar als ik nu zie, als ik 1500 maak, kan ik met alle bonusregelingen eigenlijk die FSI op drie krijgen. En parkeren nog erin."

Zelf werkt hij niet in het volledige variabelendashboard, maar in de knoppen die daaruit gefilterd zijn. "Verplaats dat torentje weer even daarheen. Doe nog maar iets meer van dat soort woningen. Dat werkt ideaal."

Weinig woorden nodig

De samenwerking is goed bevallen, zegt Hofman. Wat hem daarbij opvalt, is hoe weinig afstemming er nodig is om tot iets bruikbaars te komen. Zet hij in een mail wat hij wil, dan komt daar zonder tussentijds overleg vaak precies uit wat hij voor ogen had.

"Jullie schakelen best snel wat dat betreft, en jullie begrijpen ook heel vaak wel wat wij bedoelen."

De grootste toegevoegde waarde

Bij een FSI-vraagstuk als dit wil de gemeente continu een doorkijk. Je kunt hier wel al dat sociaal maken, maar hoe ziet de rest er dan uit? "En dat kan je nu gewoon met één druk op de knop laten zien. En daar helpt het gewoon heel erg veel bij."

Gevraagd naar de grootste toegevoegde waarde noemt Hofman precies dat: de doorkijk en de communicerende vaten snel inzichtelijk kunnen maken.